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一文搞懂广州十一区,外围区到底有多大发展潜力?

2022-10-02 16:33:48 417

摘要:在说广州外围区之前,先确认一下广州对外围区是怎么划分的?很多离开广州10年以上的朋友,可能在他们的印象里,广州的区有:越秀、荔湾、东山、海珠、天河、白云、黄埔、萝岗......芳村?对广州记忆还停留在20年前的朋友,他们眼里的广州是:越秀、...

在说广州外围区之前,先确认一下广州对外围区是怎么划分的?

很多离开广州10年以上的朋友,可能在他们的印象里,广州的区有:越秀、荔湾、东山、海珠、天河、白云、黄埔、萝岗......芳村?

对广州记忆还停留在20年前的朋友,他们眼里的广州是:越秀、东山、荔湾、芳村、海珠、白云......天河?黄埔?还有番禺市、花都市、增城市、从化市。

一、广州11区是怎么形成的

2000年,番禺携手花都撤市设区,成为广州最早设区的县级市。东山和芳村于2005年分别并入了越秀和荔湾,同年,南沙也正式从番禺分离出来成立南沙区。2014年,萝岗也并入了黄埔,增城从化两市成为广州最后撤市设区的县级市。至此,广州从2000年前的8区4市变成了如今的11区。

今天的广州,老广喜欢把中心四区(越秀、荔湾、海珠、天河)称为市区,新广人喜欢把中心六区(四区+白云、黄埔)称为市区,而番禺、花都、南沙、增城、从化则称为外围郊区,外围区也有远近之分,近郊(区府到广州市政府直线距离30公里以内)有番禺、花都,远郊(区府到广州市政府直线距离60公里以内)则是南沙、增城和从化。

早在2000年的时候广州就把番禺和花都设了区,番禺大家都知道,早在上世纪九十年代在全国就已经很有名气,虽然离广州市中心有些距离,但城市发展自成一派,城镇化水平很高。花都几经更名,很多上了年纪的人对花都的印象可能还停留在花县,和番禺一样,花都在设区之前经济也非常发达,城镇化水平同样很高,地处广州北部也是相对独立的发展,与番禺一南一北交相辉映,是曾经广州南北的两颗明珠。

二、外围郊区的发展潜力分析

城市的发展,主角肯定是市区,但市区地域狭小空间有限,中心四区面积加一块还没番禺区大,广州统计人口已经达到1800多万,实际流动居住人口应该也已经突破2000万。这个时候就需要将人口外溢到外围区去,以减轻市区的管理压力,那么外溢最好的办法就是房价,这里的房价不单指商品房价格,也指房屋租金。

无论是扎根广州还是在广州工作的朋友来讲,买不起或者租不起市区的房子,咱们只能根据自己的实际情况选择外围区,这个时候,选对很重要。如果你对广州的外围区不了解,下面的内容你可以参考。

1、内强实干型

代表:番禺区、花都区

在设区之前,番禺和花都都是广州代管的县级市,好的地理位置加上赶上改革开放的好时期,可以说地方经济基础打得都比较好,老百姓也富的早,这一点对比各区城镇化水平就能很直观看出。内强指的就是较早的工业实业发展,有着良好的产业基础,实干则是延续了改革开放广东人的敢拼精神。

很多人觉得番禺花都设区后限制了发展,特别是花都,2004年广州将白云机场搬到了花都,导致机场周边发展受到限制,这一点在2020年以前感受尤为强烈。为什么?因为眼看着南沙、增城等后起之秀在广州的存在感越来越强,离广州市中心仅二十多公里的花都城区却被很多不熟悉广州的人说花都离广州很远?而造成这种错觉的原因就是公共交通,花都至今没有一条直通市区的地铁和城市快速路。为什么说是2020年以前,因为从2020年开始,广州对花都的利好不再停留在文件里,这一年各种规划真正开始实行,比如已经动工的地铁18号线北延段、22号线,已经报批的24号线(广州北站——中山纪念堂)、29号线(花都广场——黄埔客运站)以及正在扩建的广花城市快速路。

花都融创文旅酒店群

很多人眼里限制花都发展的白云机场,现在也成了花都的优势,省市“十四五”规划里多次提及的“空铁联运”、“空港经济区”都将成为花都和广州新的经济增长极。空港经济区的行政管理权限得到释放,由区管调整为了广州市直管,经济区也上升为了国家级临空经济示范区。曾经不被众人看好的广州北站和白云机场,现在是实打实的香饽饽了。

查看了近两年各区的规划和实际落地的项目,发现花都区非常活跃,似乎要把以前的低调全部找回来,大家有兴趣可以在网上查阅一下花都的利好政策,空港经济区、广州北站、花都CBD等等。关于花都,我只想说:花都,你睡太久,该醒醒了。

远眺番禺万博CBD

而番禺区地处广州南部,随着广州一路南拓,番禺发展可谓顺风顺水。2006年12月30日,地铁3号线的开通,直接带飞了番禺地铁沿线。2010年广州南站投入使用,同年亚运城又带动一波楼市发展......,论发展潜力,我个人感觉,番禺应该是要大于白云的,广州重点发展南沙绕不开番禺,未来广州多条连接大湾区的交通要道也绕不开番禺。

2、继承王位型

代表:南沙区

广州的亲儿子,城市副中心,国家自贸区,大湾区中心等等,这些标签都属于南沙。

在网上谈论到广州哪些区最有潜力时,很多人都会说南沙,都会说,南沙是广州的未来。但有个很奇怪的现象,大家都说南沙好,却都不愿意去南沙,都说南沙是广州的未来,却都只是嘴上说说,不论是工作还是买房,只要是涉及到自身利益时,又都很自然的避开南沙,这是为什么?

在我个人看来,南沙就像国产车,大家嘴上都说好,要让自己花钱买时,却又选择了合资车。是南沙不好吗?当然不是。

深圳从小渔村设立深圳市开始,发展成现在这样,花了四十多年,要知道深圳是国家层面各种政策扶持发展,而南沙是国家规划,广州来发展,无论是政策还是投入都不是一个层面,南沙要发展成熟,需要多少年?这也是为什么现在很多人宁愿买黄埔也不考虑南沙,因为黄埔的未来十年是看得见的。

南沙区蕉门公园两岸

那么广州重点发展南沙的逻辑是什么呢?其实就是不想输掉未来,要知道广州一直是珠三角的交通中心,这一地位现在正在动摇,深圳正在绕开广州。所以广州必须提前布局南沙,把南沙建设成为大湾区新的交通中心,从规划上看,广州把几乎所有跟珠江两岸城市连接的公路和地铁都放在南沙,为了就是继续巩固广州的中心地位。

在这样的背景下,不能说南沙不好,只能说需要时间,而这个时间并不是所有人都等得起,所以现实中的南沙叫好不叫座,确实比较尴尬。不过未来肯定属于南沙,毕竟,广州的王位等着南沙继承。

3、华而不实型

代表:增城区

不知道大家有没有发现,增城从2014年设区后,一路高歌,因为和从化一起是广州仅有的两个房产不限购区,也是整个珠三角地区全区都不限购的两个地方,加上本身城镇化水平不高,全区面积大土地广阔,这对房地产开发商来说那就是风水宝地啊,于是增城毫无悬念的成为了广州市楼市供应大户。

但是问题也随着出现,增城地处广州东部,除了发展比较成熟的新塘镇离广州市区相对较近(30公里左右)外,增城区的北部地区距离广州市区的距离都非常远,特别是增城城区,达到了60公里左右,即便是有着直达市区的地铁,从增城广场乘坐地铁到珠江新城地铁站也需要一个半小时,这样的距离已经超过了东莞市中心、佛山三水区等地到广州市中心的距离。

增城一直被地产商和房产中介炒作广州东进,以抬高房价,但好像很多人都没有仔细阅读广州东进的政策,大家有没有发现,广州东进发展实际是沿着珠江往东一直到鱼珠,未来更远的话也只是到老黄埔,实际跟增城没什么关系,如果一定要说关系的话,也只是广州的市中心往东移了十几公里,增城离市中心近了十几公里。

增城区中心增江两岸

黄埔有着强大的工业基础,工业产值一直排广州第一,近年来黄埔GDP上涨快速,如果黄埔再有金融产业加身,GDP超过天河也是有可能的。随着天河往东发展金融城,越过区界就是黄埔的临港经济区以及未来的鱼珠CBD,至此,广州珠江两岸近20公里的城市风光带基本就结束了,再往东就快到东莞了,我想,广州有广佛同城,广清一体化,目前应该还没有跟东莞同城或一体化的打算吧。

很多人说房价可以看出一个地方的发展潜力,如果是这样,那2021年广州多地房价下跌,其中增城是下跌得最厉害的区域之一,很多区域的二手房降价也卖不出去,不知道这算不算泡沫太大。被地产商和房产中介过份吹捧的增城,外表光鲜,实则内在不足。没有强大的产业做支撑,单靠房地产经济又能持续多久?整个增城,除了靠近黄埔的几个区域有产业有人口外,其它区域大家还是保持理性为好。

在增城,新塘镇是个例外,已经强大到想离开增城加入黄埔,但也不要有过多的期望。新塘镇论经济是广州第一镇,论产业人口在广州也能排进TOP3,广州也在新塘规划了东部交通枢纽,虽然已经烂尾多年,但可见新塘的地理位置还是有优势的,虽然广州把大部分连接东莞深圳的交通要道布局在了南沙,但还是留了一部分给东部交通枢纽,毕竟新塘还是能连接一部分东莞的北部乡镇,至于东莞和深圳的主城区,似乎走南沙离广州更近。

4、青山绿水型

代表:从化区

与世无争当属从化,因为从化经济体量实在太小,论GDP的话,基本属于几个带头大哥的零头,所以其它区也把从化当小弟,时不时去从化度度假泡泡温泉,照顾一下小弟。和增城一样,从化离广州市区也非常远,地铁全程下来也得一个半小时左右,从化城区的建成区面积也不大,跟增城差不多,现在内地很多经济强的县城建成区都比他俩大,但不管咋说,这俩兄弟怎么地也是在一线城市广州,所以也并不是一般内地县城可以比的。

从化因为流溪河(广州饮用水源)的存在,大量发展工业不太现实,所以大家更愿意把从化称之为广州后花园,从化因其保护较为完整的生态环境,旅游产业比较发达,全广州最牛的酒店就在从化,大家可以猜一猜是哪?

广州最牛酒店

发展潜力来讲,可以提一下靠近中新知识城的太平镇,西靠花都区花东镇,南接白云区钟落谭镇和广州的当红“小生”中新知识城。交通也算可以,大广高速、北三环高速、从埔高速以及国道105(广从公路)和地铁14号线。

不过整个从化区位于广州东北部,据说自驾开车从南到北都要近两个小时,这样的地理也确实限制了发展,与其接壤的白云区北部几个镇发展的都一般般,何况从化。不过青山绿水就是最大的财富,咱们广州赚钱从化生活,那叫一个惬意,其它的大哥只有羡慕的份。

三、已经融入市区的白云和黄埔

还是有部分人认为白云区和黄埔区也属于外围区,事实上,随着城市的发展,白云和黄埔基本已经融入到了广州市区,比如白云区的南部,黄埔区的西南部。

特别是白云区的南部,早已经纳入了“开四停四”的汽车限行区,限行区也全部属于广州市官方公认的广州市城区。

在2000年以前,广州分为8区4市,那个时候白云区、黄埔区和芳村区都属于广州的郊区,而现在广州真正的郊区,已经到了外围,大广州不是白叫的。

至于另外4个代管县级市,它们不叫广州,它们分别叫:番禺市、花都市、增城市、从化市。即便是现在,他们也习惯称自己不是广州人,就像南海和顺德过去十几年了,仍然不愿意称自己为佛山人,虽然广州这几个区的认同感没有南海顺德那么坚持,但毕竟在历史上,曾经都是独立的个体。

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