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流拍率两成,保利拿下三宗,广州第二轮供地揽金210亿

2022-11-26 12:58:43 765

摘要:记者 | 黄昱编辑 | 在市场缓慢复苏的过程中,广州第二次集中供地呈现明显的分化。7月18日上午,广州2022年第二轮集中供地结果出炉,共有11宗地块成交,另外三宗流拍,总计揽金近210亿元。本次土拍成交的11宗地块中6宗底价成交、4宗溢价...

记者 | 黄昱

编辑 |

在市场缓慢复苏的过程中,广州第二次集中供地呈现明显的分化。

7月18日上午,广州2022年第二轮集中供地结果出炉,共有11宗地块成交,另外三宗流拍,总计揽金近210亿元。本次土拍成交的11宗地块中6宗底价成交、4宗溢价成交、1宗触顶进入摇号环节。

广州今年第二轮土拍共推出14宗地,总起拍价达253亿元,其中天河、海珠、荔湾、白云4个中心区各贡献2宗地块,黄埔、南沙、增城各一宗,花都则有3宗。

从土拍量和起拍总金额来看,此次土拍在广州去年以来完成的五次集中供地中算是最少的。

2021年首次、二次、三次集中拍地,广州分别推出地块数量达48宗、48宗、17宗,起拍金额分别为901亿元、1124亿元、434.13亿元;今年首轮土拍量和起拍金额则分别为18宗土地,起拍总价达367.7亿元。

从流拍率来看,此轮广州土拍并未出现回暖的迹象,约为21%,而去年首轮、二轮、三轮以及今年首轮的流拍率分别为12.5%、52.1%、23.5%、5.6%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示,供地思路仍旧坚持,缩小供应量,优化供地区域,降低流拍对市场情绪的扰动,拿出优质地块,吸引开发商并给市场让利,国企央企托底,维持市场温度,逐步让土地市场回归至正常态势。但从拍地结果看,尽管思路达到了,但市场低迷的态势不容忽视。

国企、央企依然在此次土拍中唱主角,成交地块无一由民营房企获得,保利发展拿下三宗地块,越秀地产拿下两宗,花都区属国企宝信独自兜底花都两宗,同时联合广州城投还拿1宗地块,广州交投和珠江实业各获取一宗。

房企拿地仍有顾虑,李宇嘉指出,主要原因在于,一是,供给端风险事件,开发商经营思路整体上处于保卫现金流;二是,融资端并未好转。上半年各项数据都在环比改善,唯独到位资金中银行贷款跌幅继续扩大;三是,销售端回升的势头并不扎实。

“尽管以国企央企拿地为主,但在市场回升基础不扎实,近期风险事件还在冲击预期的情况下,拿地思路偏保守,确定性思路占主导。”

进入触顶摇号环节的是天河区燕塘地块三(AT020883地块),也是此轮土拍中最受关注的地块。

该地块总起价约70.6亿元,开拍不到半小时,直接达到的最高限价81.2亿元,进入摇号环节,结果将在7月21号揭晓。据悉,该地块吸引了华润、越秀、保利、中海、华发、珠实、嘉达7家房企参与竞拍。

燕塘地块三之所以备受追捧,主要是因为该地块西邻白云山,南近环城高速,周边交通便利,与3号线梅花园站相距约500米,与珠江新城CBD圈通勤15分钟,地理优势极强。同时,周边居住氛围浓郁、商业服务配套充足。

此外,克而瑞广佛研究团队指出,由于近五年来燕塘地块三周边五公里内均无宅地出让,因此积压了不少购房需求。

李宇嘉也表示,周边项目已证明了销售端必然受欢迎,溢价收益的确定性较强。

即便该地块扣除配建后楼面价达到5.08万元/平方米,刷新区域楼面价纪录,为广州史上第五高的楼面价,但还是受到了开发商青睐。

然而,另一块同样位于天河的地块育新街南侧地块却遭遇了流拍。据了解,该地块总起价约24.4亿,扣除配建后达到42000元/平方米,略低于燕塘地块三,但离地铁站大概有2.5公里,且旁边的凌塘新村有大量握手楼、自建房,未来城市界面有待更新。

除了燕塘地块,还有一块竞争激烈的地块,那就是位于老城区荔湾的南岸路26号地块,起拍总价约为16亿元,在经历11轮竞价后,被珠江实业以总价约18亿元拿下,折扣楼面价约为3.4万元/平方米,溢价率达12%。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对界面新闻表示,一线城市的房地产市场就是这样的,即便今天因为大环境是来自民企的竞争少了很多,国央企内部同样有激烈的竞争,绝对的捡漏机会是不存在的。

他进一步表示,没有来自品牌、产品、运营、资金等硬实力支撑的投资信心,很多地企业未必敢拿,很多地拿了也会成为烫手山芋。这就是一个比拼内功的行业新周期,比拼的是房企的综合实力,只有全能冠军才能做大做强。

市场依然在回升的过程中,这也是土拍市场相对冷清的重要因素。

国家统计局数据显示,一手房方面,6月广州房价环比、同比涨幅均为0.3%,在一线城市中不算高,且涨幅比上个月有所收窄;二手房方面,6月广州房价环比涨幅为0.5%,同比涨幅为1.2%,环比涨幅增大,同比涨幅平稳,领涨一线城市,暖意比上个月更浓了些。

克而瑞数据显示,2022年6月份广州二手房成交均价达到33466元/平方米,同比上涨4.4%,环比上涨15.98%。不过二手均价上扬主要是由于成交单价结构性变化,6月份广州二手10万+房源成交了78套,由此拉高了月度均价的平均值。

另根据中原数据,2022年1-6月广州累计成交新房39618宗,近5年中排名第三,尽管低于2019、2021年同期水平,但高于其他年份,为历史第三高。而且,月度成交呈现逐月回升态势,6月份广州新房网签7776宗,环比增加26%,比去年同期成交增加10%。

李宇嘉预计,“销售端热、供给端冷”的局面,还会保持一段时间。下一步,只有在商品房市场回升趋势确定,民企开发商层面风险开始妥善解决,银行等对企业融资正常化了,土地市场才能彻底复苏。

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